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某房地产企业所得税的纳税评估分析

孔胜昔 云南省昆明市国家税务局        点击次数:5894

    一、企业基本情况
            某房地产开发有限公司成立于2006年3月27日,注册资本1160万元;公司经营范围为房地产开发,职工人数9人。
            该房地产公司2006-2008年度享受免征企业所得税政策,2009-2010年度享受减半征收企业所得税政策。
            该公司2007年至2010年先后开发了两个楼盘。根据工作安排,国税部门对该公司2006年3月1日至2009年12月31日企业所得税纳税情况开展评估分析。
    二、采集评估所需数据和信息
            1.企业所得税纳税情况
            从CTAIS中调取该公司的基本信息和企业所得税纳税申报表,并汇总数据及信息,见下表。
    企业所得税申报表数据                   单位:万元
    项目 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度
    营业收入 0.00 0 48,402 132,910
    营业成本 0.00 0 38,602 113,621
    利润总额 -8 2,522 7,571 9,800
    本期预收收入的预计利润 0.00 2,744 11,826 29,053
    应纳税所得额 0.00 2,522 11,631 18,945
    应纳所得税 0.00 832 2,907 4,736
    减免所得税 0.00 832 2,907 2,368
    实际缴纳所得税 0.00 0 0.00 2,368

            2.获取项目建设第三方信息
            调取该公司开发项目的土地使用证、项目立项批复、建设工程规划许可证、施工合同、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建筑面积的测绘报告、建设工程竣工验收备案表等。该公司自成立以来,开发项目的有关信息见下表。

    开发项目有关信息               单位:万元
     规划指标及进度 项目甲 XX一期 XX二期
    1 项目建设地址   
    2 项目总用地面积 94,176 16,111 36,142
    3 项目净用地面积 94,176 16,111 36,142
    4 总建筑面积 400,869 57,236 139,548
    5 容积率 3.50 2.77 3.1
    6 建筑密度 25% 23% 26%
    7 绿地率 50% 42% 40%
    8 取得《国有土地使用权证》 2007/8/2 2007/6/20 2009/4/24
    9 项目开工时间 2007/7/30 2009/4/15 2009/7/10
    10 竣工验收时间 2009/11/10 2010/5/25 2010/10/10
    11 开盘销售时间 2007/12 2009/5/16 2009/8/26
    12 项目交房时间 2009/11/20 2010/8/8 2010/11/30
    13 项目预计总销售收入(万元) 211,000 35,120 104,000
    14 项目预计总投资(万元) 193,000 35,038 79,000

            其中,项目甲中的A、B座商场已于2008年10月竣工交付使用,并于当年对A、B座商场的计税成本进行结算。2009年度项目甲中的住宅、车位交付使用,并于当年进行了项目甲的计税成本结算。2009年度开工在建的XX一期、XX二期,进行了开盘预售,已按照预售收入和计税毛利率计算预缴了企业所得税。
    三、案头分析
    (一)分析该公司各年度纳税申报表及项目的第三方信息,税务人员认为该公司存在以下两方面纳税风险:
            1.该公司2008、2009两个年度均申报了营业收入和预售收入。同时对预计利润进行了调增、调减申报,且金额巨大。其预计利润的计算及调整、营业收入结转是否正确,需重点核实。
            2.两个年度的毛利率差异较大。依据企业所得税申报表所列数据计算,2008年度销售毛利率=(48402-38602)/48402×100%=20.24%,2009年度销售毛利率=(132910-113621)/132910=14.51%。考虑2008年度该公司处于免税期间,2009年度处于减半征收期间,两年度销售毛利率差异较大,存在利用减免税人为调节利润,少缴企业所得税的风险。
    (二)调取企业的账册资料、竣工验收备案表、部分工程建造合同,进一步确认以下疑点:
            疑点一:审核2009年度收入明细帐,发现该公司项目甲的部分预收帐款,2009年末竣工验收后仍未结转营业收入。需审核是否存在预收款项未按规定结转收入的问题。
            疑点二:审核2009年度成本费用明细帐,发现2008年已结算计税成本的A、B座商场,有成本费用仍在本年度列支。需核实商场和住宅是否为两个独立的成本项目;2009年度是否存在多列A、B座商场成本问题。
            疑点三:审核2009年成本费用明细帐,发现该公司本年预提了1.2亿元的“项目甲开发成本”。需核实是否存在未按规定计算计税成本的问题。
            疑点四:两年度“预计利润”调整金额逻辑错误。该公司2007年企业所得税申报表附表三“纳税调整项目明细表”第37行“其他纳税调增项目”下的“房地产预计利润”调增了27,441,936元;2008年度企业所得税申报表附表三第52行“房地产企业预收收入计算的预计利润”,调增118,258,517.60元,调减72,698,081.70元。2008年的调减金额大于2007年调增金额,需审核是否存在错误申报问题。
     四、税务约谈
            经上述分析后,评估人员向该公司发出《纳税评估约谈举证通知书》,要求财务人员到税务机关进行约谈、举证。公司财务人员就上述疑点说明如下:
            疑点一:该公司的预售商品房完工后,对已被领取钥匙的商品房确认收入的实现;对未被领取钥匙的商品房,不确认收入实现。因此,出现了部分预收帐款2009年年末时未结转收入现象。
            疑点二:项目甲由A、B座商场和住宅组成,划分为独立的两个成本项目。A、B座商场的大项建造合同单独签订,于2008年10月交付客户使用;住宅等其它部分2009年11月交付使用。A、B座商场交付客户时,有部分成本如项目甲的监理费、消防工程费用在2008年底时无法确认,无法分摊到A、B商场,2009年度项目甲完工结算后又进行A、B座商场部分成本的二次分摊与结转。
            疑点三:该公司直接成本费由工程部提供,是将所有合同的总金额汇总而来。财务部按照实际发生的票据金额核算直接成本费。两者相差1.2亿元,财务部门认为是已签订了合同但未取得全额发票造成的,因此,作为预提费用计入了“开发成本”。
            疑点四:该公司2008年度更换财务人员后,现财务人员发现2007年度申报有误,2007年调增的房地产预计利润27,441,936元属于计算错误,已在2008年年度申报时进行了调整。
    五、实地核查
            针对上述说明,评估人员认为要深入、客观了解上述情况,决定将评估工作转入实地调查。
            (1)通过核查企业提供的资料及明细账,核实了2009年11月项目甲开发产品已竣工验收并交付使用,预收帐款中客户签字交房的款项1,329,084,732.21元已结转销售收入;已签订《房地产销售合同》但未移交商品房的房款48,723,986元仍挂在“预收账款”科目。
            (2)通过核查企业提供的资料及明细账,确认项目甲A、B座商场与住宅等其他开发产品交付时间、结构功能和售价不同。 2008年10月5日企业将A、B座商场移交买方,2008年度企业对项目甲中A、B座商场进行了收入和成本的结转。经核实2008年度企业结转的A、B座商场的成本中有关共有建造成本、开发间接费用等确实存在分摊不足情况。
            (3)企业2009年度对项目甲进行决算,其确认的计税成本除实际支付的开发成本外,另有预提开发成本123,011,574.87元。通过核查企业提供的明细账,工程合同和预(结)算资料,确认其预提成本金额确认错误,需重新确认预提成本和工程总成本,调整09年度结转的销售成本。
     六、评定处理
             1.政策依据
            (1)根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第六条“企业通过正式签定《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认……”评估人员认为企业09年度预收账款48,723,986元,客户虽未按期接房,但企业已跟客户正式签订了《房地产销售合同》且购房款项已实际收取。开发产品已达到《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)规定的完工条件。
            根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第六条、第九条、第十二条规定,预收账款48,723,986元应确认结转销售收入,结转相应销售成本,扣除当期营业税金及附加。同时调减这部分预售收入之前调增的预计利润7,308,597.90元。
            (2)根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十八条、第二十九条、第三十条有关规定,评估人员认为A、B商场单独作为成本对象,其2008年度结转的共有建安成本、开发间接费用等分摊不足。经审核重算,2008年度A、B商场销售成本少确认24,937,137.65元,应追溯调整08年度销售成本。
            (3)根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第三十二条第(一)款“出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%”。09年度企业原预提成本123,011,574.87中企业估计的不可预见费用和合同金额不确定部分应予剔除,重算后预提成本为101,447,233.85元。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第四章“计税成本的核算”的规定,重算工程总成本和单位成本,对09年度已售开发产品应结转的销售成本(含预收帐款48,723,986元确认销售收入对应的销售成本)进行调整。重算后09年度企业销售成本由1,136,205,985.65元调整为1,157,992,247.65元,即增加列支销售成本21,786,262元。
             2.补缴税款
            经过约谈和实地调查,评估人员对此次纳税评估进行税收调整如下:2008年度增加营业成本24,937,137.65元,实际应纳所得税减少24,937,137.65×25%=6,234,284.41元,由于2008年度该企业处于免税期,因此,相当于企业减免税款由原申报的29,077,362.41元减少到22,843,078.00元(29,077,362.41-6,234,284.41=22,843,078.00)。请企业调整08年度企业所得税申报表补充申报,主管税务机关调整相应减免税台帐。
            2009年度销售收入增加48,723,986元,并相应的增加了销售成本、营业税金及附加;同时纳税调减7,308,597.90元。2009年度应补缴企业所得税2,221,958.69元,由主管税务机关负责追缴税款及滞纳金。

编辑:张彤    审核:吕春生    发布:温泉    2015-03-17 07:44:42    

【文章来源】税务培训视界
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